Die Energiegesetzgebung restrukturiert die Immobilienprozesse weit über die bloße Transaktion hinaus. Ab dem 1. Januar 2025 sind Wohnungen der Klasse G vom Mietmarkt in der Metropolregion ausgeschlossen, und die zwischen Januar 2018 und Juni 2021 durchgeführten Energieeffizienzdiagnosen sind nicht mehr gültig. Ein Eigentümer, der diese beiden Punkte ignoriert, riskiert, dass sein Verkauf oder seine Vermietung bereits vor der ersten Besichtigung blockiert wird.
Gültigkeit der Diagnosen: der Blockadepunkt, den die Plattformen nicht anzeigen
Wir beobachten regelmäßig Verkaufsunterlagen, die sich verzögern, weil das beigefügte DPE-Dokument vor Juli 2021 datiert ist. Der Eigentümer glaubt, es sei gültig, der potenzielle Käufer auch, und der Notar weist auf die Veralterung zum Zeitpunkt des Versprechens hin. Ein effektiver personalisierter Service beginnt hier: Überprüfen Sie das Datum und die Gültigkeit jeder Diagnose vor jeder Schätzung.
Der regulatorische Zeitplan erschwert das Verständnis zusätzlich. Wohnungen der Klasse F werden 2028 vom Mietmarkt ausgeschlossen, gefolgt von den E-Klassen im Jahr 2034. Eine heute als F klassifizierte Immobilie kann verkauft werden, aber ihr zukünftiger Mietwert ist bereits gefährdet. Die relevante Unterstützung besteht darin, die Energieklasse mit dem Projekt des Kunden (Wiederverkauf, Vermietung, Nutzung) zu verknüpfen, um Arbeiten vorherzusehen oder den Preis anzupassen.
Für Einfamilienhäuser oder Gebäude in Monopoleigentum, die als E, F oder G klassifiziert sind, ist ein zusätzliches energetisches Audit zum DPE beim Verkauf erforderlich. Die Koordination von zertifizierten Diagnostikern, Auditoren und Bauunternehmen stellt eine administrative Belastung dar, die die meisten Eigentümer unterschätzen. Genau bei dieser Art der Koordination entfalten die Dienstleistungen von Autour 2 Moi ihren Sinn, indem sie jeden Beteiligten mit dem Schritt verbinden, der ihn betrifft.
Mietobergrenzen und Vermietungserlaubnis: schlecht antizipierte lokale Einschränkungen
Die Mietprozesse werden territorialisiert. Einige Gemeinden verlangen eine Mietobergrenze, andere eine Vermietungserlaubnis oder eine vorherige Genehmigung. Ein Eigentümer, der eine Immobilie in einem angespannten Gebiet vermietet, ohne die anwendbare Obergrenze zu überprüfen, setzt sich dem Risiko einer Klage des Mieters und einer zwangsweisen Anpassung der Miete aus.
Die Vermietungserlaubnis, die von bestimmten Kommunen eingeführt wurde, fügt einen zusätzlichen Schritt vor der Unterzeichnung des Mietvertrags hinzu. Es muss eine Erklärung oder ein Antrag auf vorherige Genehmigung bei der Gemeinde eingereicht werden, das gültige DPE vorgelegt werden und manchmal muss die Konformität der Wohnung mit den Anstandsstandards nachgewiesen werden. Diese Verpflichtung zu ignorieren kann zu einer Geldstrafe führen.
Ein personalisierter Service muss diese lokale Dimension integrieren. Das setzt voraus, dass die geltenden Präfekturverordnungen, die Zonierungen und die kommunalen Besonderheiten bekannt sind. Allgemeine Plattformen filtern diese Informationen nicht. Die Arbeit einer maßgeschneiderten Unterstützung besteht darin, die anwendbaren Verpflichtungen für die betreffende Immobilie von Gemeinde zu Gemeinde zu überprüfen.
Elektronische Signatur und Digitalisierung von Immobilienunterlagen
Die Digitalisierung von Dokumenten schreitet im Immobiliensektor voran, beseitigt jedoch nicht die rechtliche Komplexität. Wir empfehlen, drei Dienstleistungsniveaus in diesem Bereich zu unterscheiden:
- Die einfache Digitalisierung von Dokumenten (Scannen und Versenden per E-Mail), die keine rechtlich gesicherte Digitalisierung darstellt und keinen erhöhten Beweiswert hat.
- Die fortgeschrittene elektronische Signatur, die den Unterzeichner identifiziert und jede nachträgliche Änderung des Dokuments erkennt, ausreichend für die Mehrheit der privaten Verträge.
- Die qualifizierte elektronische Signatur, die von einem zertifizierten Anbieter ausgestellt wird, rechtlich gleichwertig mit einer handschriftlichen Unterschrift und für bestimmte notarielle Fernakte erforderlich.
Eine personalisierte Unterstützung leitet den Kunden zum richtigen Signaturniveau je nach Art des Dokuments. Eine fortgeschrittene Signatur für ein Übergabeprotokoll anzubieten, ist sinnvoll. Sie für einen einfachen Suchauftrag zu verlangen, belastet den Prozess unnötig.
Zentralisierung der Unterlagen und Koordination der Beteiligten
Eine Immobilien-Transaktion mobilisiert im Durchschnitt eine signifikante Anzahl von Beteiligten: Diagnostiker, Notar, Makler, Agent, Versicherer, manchmal auch Energieauditor und Bauunternehmen. Der Hauptfaktor für Verzögerungen bleibt das fehlende Dokument, nicht die Uneinigkeit über den Preis.
Die Zentralisierung der Unterlagen in einem einzigen Raum, der für jede beteiligte Partei je nach ihren Rechten zugänglich ist, reduziert die Hin- und Herbewegungen. Wir beobachten, dass Transaktionen, die von einem Koordinationsdienst begleitet werden, mit weniger Nachträgen und weniger Verschiebungen der Unterschrift abgeschlossen werden.
Die kritischen Punkte, die von Anfang an zentralisiert werden sollten:
- Das DPE und gegebenenfalls das energetische Audit mit ihrem expliziten Gültigkeitsdatum.
- Die Diagnosen zu Asbest, Blei, Elektrizität, Gas, deren Gültigkeitsdauern je nach Ergebnis variieren.
- Die städtebaulichen Dokumente und mögliche Dienstbarkeiten, die oft verspätet von der Gemeinde eingeholt werden.
- Die Flächenbescheinigung (Gesetz Carrez für eine Eigentumswohnung), ein Dokument, das beim Verkauf zwingend vorzulegen ist.
Ein personalisierter Service strukturiert diese Unterlagen im Voraus, identifiziert die fehlenden Teile und erinnert die betroffenen Beteiligten. Jeder Tag Verzögerung bei einem Dokument verschiebt die Unterschrift entsprechend.
Die Vielzahl der regulatorischen Anforderungen (DPE, Audit, Vermietungserlaubnis, Mietobergrenzen) macht den allgemeinen Ansatz unzureichend. Ein verkaufender Eigentümer im Jahr 2025 sieht sich nicht denselben Verpflichtungen gegenüber wie im Jahr 2020. Die Unterstützung, die einen echten Mehrwert bietet, ist die, die den regulatorischen Zeitplan beherrscht, die lokalen Besonderheiten kennt und die Beteiligten koordiniert, ohne dass der Kunde jeden einzelnen von ihnen separat ansprechen muss.
